Trung Quốc dẫn đầu thị trường REIT Châu Á, Ấn Độ tăng trưởng mạnh.

Theo báo cáo Asia REIT Market Insight 2024–2025 của Cushman & Wakefield, thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Trung Quốc và Ấn Độ đã ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024 và được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư trong năm nay. Báo cáo thường niên cho thấy, thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Trung Quốc đại lục (C-REIT) đã đạt mức tăng trưởng ấn tượng 85% về giá trị thị trường vào cuối năm 2024, vượt qua Hồng Kông và vươn lên trở thành một trong ba thị trường hàng đầu khu vực. Trong cùng kỳ, thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản của Ấn Độ cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong phân khúc văn phòng, được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê cao đối với không gian văn phòng đạt chuẩn tổ chức.

Trong khi đó, các thị trường phát triển như Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông đang dần ổn định, cho thấy khả năng phục hồi bền vững trong dài hạn. Bà Catherine Chen, Giám đốc Nghiên cứu Thị trường Đầu tư Châu Á Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, nhận định: “Sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Trung Quốc đại lục cho thấy quốc gia này đang đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của toàn khu vực. Trong khi đó, kết quả tích cực từ thị trường Ấn Độ phản ánh sức mạnh ngày càng lớn của lĩnh vực bất động sản phù hợp với nhà đầu tư tổ chức tại nước này. Cả hai thị trường đều đang mở ra những cơ hội đầu tư mới, đầy tiềm năng tại Châu Á.”

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho biết, tính đến ngày 31/12/2024, toàn thị trường Châu Á có tổng cộng 263 quỹ REIT đang hoạt động, với tổng giá trị thị trường đạt 235,8 tỷ USD, giảm 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm chủ yếu đến từ việc giảm giá trị quy đổi sang USD tại các thị trường Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông, do giá cổ phiếu quỹ giảm và biến động tỷ giá không thuận lợi. Trong bối cảnh đó, thị trường REIT tại Trung Quốc đại lục nổi bật với mức tăng trưởng ấn tượng 85% so với cùng kỳ, nhờ vào việc phát hành sản phẩm mới và nhu cầu mạnh mẽ từ nhà đầu tư đối với các tài sản hạ tầng.

Tại các thị trường phát triển, các REITs tại Nhật Bản ghi nhận mức tăng lợi suất cổ tức đáng kể, nhờ giá cổ phiếu điều chỉnh và hiệu suất tài sản cải thiện, đặc biệt là các quỹ đầu tư vào khách sạn được hưởng lợi từ sự phục hồi của du lịch quốc tế. Tại Singapore, lợi suất tổng thể tích cực được ghi nhận trên nhiều loại hình bất động sản trong năm 2024, bao gồm trung tâm dữ liệu (9,7%) và y tế (6,9%). Ở các khu vực khác tại Châu Á, Thái Lan ghi nhận mức tăng trưởng mạnh với giá trị thị trường tăng 41%, đứng thứ hai trong khu vực. Philippines, Malaysia và Ấn Độ lần lượt ghi nhận mức tăng 37%, 21% và 13%, được hỗ trợ bởi nền tảng kinh tế vững chắc và lĩnh vực bất động sản hấp dẫn.

Tổng Giá Trị Thị Trường của các REITs đang hoạt động trên các Sàn Giao Dịch Lớn tại Châu Á (tháng 12 năm 2024):

Nguồn: Cơ sở dữ liệu Bloomberg, Bộ phận Tư vấn và Định giá của Cushman & Wakefield

Sự mở rộng của thị trường C-REIT

Năm 2024 đánh dấu một bước đột phá trong hoạt động phát hành quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Trung Quốc đại lục (C-REIT), với 29 quỹ mới được đưa ra thị trường, trong đó có 19 quỹ được bảo đảm bằng tài sản bất động sản. Đây là số lượng phát hành cao nhất từng được ghi nhận trong một năm. Trong các nhóm sản phẩm, quỹ đầu tư vào hạ tầng phục vụ tiêu dùng dẫn đầu với 7 mã niêm yết mới, tiếp theo là quỹ đầu tư vào khu công nghiệp với 6 mã.

Bước sang năm 2025, đà tăng trưởng vẫn được duy trì với 6 quỹ mới được phát hành trong quý I, trong đó có 5 quỹ được bảo đảm bằng bất động sản. Tính đến ngày 31/3/2025, tổng cộng có 64 quỹ đầu tư tín thác vào hạ tầng công cộng đang được niêm yết tại Trung Quốc đại lục, đánh dấu một giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường.

Ông Chris Yang, Giám đốc Bộ phận REIT tại Trung Quốc của Cushman & Wakefield chia sẻ: “Thị trường C-REIT đã đạt được một cột mốc lịch sử trong năm 2024, cả về giá trị thị trường lẫn số lượng sản phẩm phát hành mới. Sự bùng nổ này phản ánh niềm tin ngày càng lớn của nhà đầu tư vào các quỹ được bảo đảm bằng tài sản hạ tầng, cũng như thành công của các sản phẩm mới trong lĩnh vực bán lẻ và công nghiệp. Trong thời gian tới, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục đa dạng hóa và mở rộng, khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện để thu hút cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.”

Trung tâm Vận hành Toàn cầu (GCC) thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng tại Ấn Độ

Các REITs văn phòng tại Ấn Độ đang thu hút nhu cầu lớn từ các trung tâm vận hành toàn cầu (GCCs), trở thành động lực tăng trưởng quan trọng cho thị trường văn phòng của quốc gia này. Trên phạm vi toàn quốc, GCCs chiếm trung bình 28%–29% tổng khối lượng cho thuê trong bốn quý gần nhất tính đến quý I năm 2025. Đáng chú ý, các chủ sở hữu REIT đạt tỷ lệ cho thuê từ GCCs cao hơn nhiều, dao động từ 40%–60%, cho thấy tài sản do các tổ chức sở hữu đang là lựa chọn ưu tiên của nhiều tập đoàn đa quốc gia.

Ông Somy Thomas, Giám đốc Bộ phận Định giá và Thị trường Vốn tại Ấn Độ, Cushman & Wakefield cho biết: “Thị trường REIT tại Ấn Độ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là trong phân khúc văn phòng. Các công ty đa quốc gia, đặc biệt là GCCs, đã thúc đẩy hoạt động cho thuê đạt mức kỷ lục, hiện chiếm tỷ trọng đáng kể trong nguồn cung văn phòng hạng A của cả nước. Ngoài ra, nhu cầu đối với các tài sản cao cấp cũng đang gia tăng, mang lại lợi ích rõ rệt cho các quỹ REIT. Cả ba quỹ REIT văn phòng hiện có tại Ấn Độ đều đạt tỷ lệ lấp đầy gần 90% vào cuối quý I năm 2025.”

Một quỹ REIT văn phòng thứ tư dự kiến sẽ niêm yết vào cuối năm 2025. Với tổng diện tích văn phòng hạng A trên toàn Ấn Độ lên tới 48 triệu ft² (trong đó 37 triệu ft² đã đi vào hoạt động và 11 triệu ft² đang được phát triển), Knowledge Realty Trust – được hậu thuẫn bởi Blackstone và Sattva Developers – được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những quỹ đầu tư tín thác bất động sản lớn nhất tại Ấn Độ.

Dự báo

Thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Châu Á đang trên đà phát triển, đồng thời đối mặt với hai xu hướng song song: sự ổn định tại các thị trường trưởng thành và sự mở rộng tại các thị trường mới nổi. Bà Catherine Chen nhận định: “Chúng tôi kỳ vọng các thị trường trưởng thành như Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông sẽ tập trung vào việc nâng cao hiệu quả vận hành, trong khi vẫn phải đối mặt với những thách thức từ chính sách tiền tệ toàn cầu. Ngược lại, các thị trường mới nổi – đặc biệt là Trung Quốc đại lục, Ấn Độ và Thái Lan – được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ nền tảng kinh tế vững chắc và khung pháp lý hỗ trợ.”

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho biết, các quỹ đầu tư vào trung tâm dữ liệu và lĩnh vực khách sạn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư, nhờ vào sự phát triển của trí tuệ nhân tạo và sự phục hồi của ngành du lịch. Ngoài ra, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) được kỳ vọng sẽ gia tăng, khi các nhà đầu tư tìm cách mở rộng quy mô và đa dạng hóa danh mục để ứng phó tốt hơn với biến động thị trường.