Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài. Khác với giai đoạn trước đó khi thị trường gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.

Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển, đồng thời nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại. Điển hình là các doanh nghiệp nội địa như Novaland Group hay Phát Đạt Group đang tham gia tích cực trên thị trường M&A.

Dự án Pháp lý tốt tiếp tục thu hút vốn

Lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.

Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Bất động sản nhà ở, thương mại và nghỉ dưỡng giao dịch mạnh mẽ

Theo quan sát của JLL đối với các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

Nguồn: JLL thống kê và ước tính

Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu "xây dựng quỹ đất" mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.

Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao.

Phân khúc văn phòng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng mạnh, trong khi Hà Nội chứng kiến làn sóng FDI mạnh từ các nhà đầu tư quốc tế. Đối với lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng ước tính ở mức 8-9% trong năm nay, với tổng khối lượng giao dịch M&A ước tính đạt mức 125 triệu USD.

Bất động sản công nghiệp & logistics tiếp tục được quan tâm

Tổng khối lượng giao dịch M&A của phân khúc bất động sản công nghiệp lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD. Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A phong phú.

Ba động lực cốt lõi thúc đẩy thị trường M&A

Cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, đặc biệt với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, Nghị quyết 68 đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, đồng thời Chính phủ tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp đóng vai trò then chốt thứ hai. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng 'nóng' 2020-2022, buộc họ tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với giai đoạn những năm trở lại đây, đã tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường.

Tiêu chí của nhà đầu tư nước ngoài

Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện hai tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam.

Tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai ngay lập tức, thậm chí sẵn sàng 'xuống tiền' nhanh hơn cho những tài sản có "độ sạch" cao để đổi lại sự an toàn về mặt pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư.

Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.

Khuyến nghị cho doanh nghiệp

JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung hoàn thiện bốn yếu tố chính để thu hút nhà đầu tư hiệu quả.

Đầu tiên là đảm bảo tính pháp lý hoàn chỉnh của tài sản, đặc biệt là giấy tờ quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan, đồng thời chuẩn bị sẵn báo cáo thẩm định pháp lý chi tiết.

Thứ hai, thực hiện định giá chuyên nghiệp theo chuẩn mực quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường là yếu tố then chốt trong đàm phán.

Thứ ba, duy trì tính linh hoạt trong cấu trúc giao dịch. Các doanh nghiệp cần sẵn sàng xem xét nhiều hình thức hợp tác khác nhau, từ liên doanh, hợp tác chiến lược đến chuyển nhượng tài sản hoàn toàn.

Cuối cùng, xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp rõ ràng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ chặt chẽ để đảm bảo thành công trong các thương vụ M&A tương lai.